股票开户选择盘和林:祝九胜履新 地产金融化的宠儿

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  2月1日,万科发布新总裁任命的第二天,万科董事会主席郁亮和新任总裁祝九胜与媒体见面,人称九哥的祝九胜称:“我在万科已经有7年的时间,绝对不是新兵。”在万科任职高级副总裁期间,祝九胜主要负责资金中心,万科经营管理总指导方针之一“以现金流为基础”就是九哥贡献的。祝九胜的身上有一个十分显眼的标签:金融。2012年加入万科之前,祝九胜长期在建行工作,并一路从支行副行长做到分行副行长。

  祝九胜毕业于著名的财经学府中南财经大学(现中南财经政法大学),巧的是,我梳理国内房企的人事,发现碧桂园(港股02007)总裁莫斌、负责财务及资本运作管理的伍碧君,以及恒大副总裁兼金融集团董事长邱火发,都是从中南财经政法大学毕业的。

  这不是简单的巧合,背后折射的,是我国房企已经告别“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式,进入地产金融化的下半场。地产行业悄然从传统的产销模式向金融深化模式转变,地产将与金融深度融合。这正是九哥爆冷出任万科新总裁的主要原因之一。

  市场化后的房地产是最接近金融的行业之一,因为土地及房产具有显著的不可移动性和排他性等特征,土地及房产具有抵押品的天然金融属性,在土地出让金、地产开发、房产销售等诸多环节可以实现金融的高杠杆率。近年来,房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。

  随着拿地成本、资金成本越来越高,恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照,甚至出现了地产金融集团,参股控股银行、证券、保险、信托、基金,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化;与此同时,地产的证券化程度也越来越高,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。

  单从地产巨头本身的盈利能力来看,随着房地产行业从高增长高回报的黄金时代进入白银时代,地产商巨头难以再依赖不规范拿地等实现财富野蛮生长,转而越来越依赖企业融资等金融能力。据称,现在房地产行业的净利润率下降至8.8%,作为一个资金高度密集型产业,资金成本直接决定企业的利润率。可以说,如今的房地产商,如果资金成本过高,卖再多房子都有可能是杨白劳。

  资金的运作能力甚至关系到地产商的生死存亡。在资金密集型的房地产行业,规模的扩张往往意味着财务杠杆的增加和负债水平的提升,从而增加公司的运营风险。例如2008年国内楼市全面调整局部区域房价下跌,曾让不少此前过度扩张的地产企业陷入现金流的困境。显然,地产商不再是拿地为王或销售为王的时代了,拥有稳健的财务、现金流等金融能力才是真正的王者。

  从宏观金融的角度来说,“地产金融化”并不是一个受欢迎的词语,背后意味着金融风险隐患,郁亮就在见面会上称,如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的,虽然金融属性越来越强,但不能说万科要金融化,“只是借助金融手段而已”。事实上,金融化的确是不够准确、不够严谨的口语化表达,更为准确的应该是地产的金融深化,这意味着房地产和金融的深度融合,是地产发展的必然趋势与阶段,而九哥正是这个时代的宠儿。

  (作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家)